СОБСТВЕННОСТЬ В ИСПАНИИ: ЧТО ТАКОЕ ТСЖ И ЧЕМ ЭТО МНЕ ГРОЗИТ?

Если вы владеете собственным домом в Испании — мы можем только вас поздравить. Вы сами распоряжаетесь, что, когда и как делать, однако и расходы на содержание собственности несете сами.
Во всех других случаях, если вы купили в Испании квартиру или таунхаус, вы становитесь членом ТСЖ (comunidad). У вас появляются определенные права и обязанности. Причем ТСЖ в Испании – это не полуживая организация, как в России, а еще тот живчик, с которым шутить не стоит. Опыта управления домами в Испании у ТСЖ очень много, не одно десятилетие. Поэтому все правила строго регламентированы и уже имеют хорошую историю судебных решений и прецедентов.
Но чем это полезно или чем это грозит именно вам? Разберемся.

Что такое ТСЖ (comunidad) в Испании?

Любая квартира находится в доме, окруженном определенной инфраструктурой. И покупатель отдельной жилплощади несет ответственность за порядок на прилегающей к ней территории. В Испании для этих целей существуют ТСЖ, в которые входят все жильцы многоквартирного дома или отдельных коттеджей, расположенных в определенной части города.
Задача этого объединения состоит в обслуживании общих помещений, лестниц, фасадов, прилегающих садов и частных дорог. Все эти объекты являются не государственной собственностью, а принадлежат обществу. Это относится и к ремонту инженерных сетей, расположенных на территории, принадлежащей сообществу. Отказаться от членства в ТСЖ нельзя. В законодательстве предусмотрена обязанность собственников входить в одно из таких сообществ по месту нахождения недвижимости.

Права и обязанности ТСЖ в Испании

1. Первое, очень важное правило: ТСЖ, или сообщество владельцев, является юридическим лицом, имеющим право заключать договоры на выполнение работ для содержания здания в нормальном состоянии.
2. Права и обязанности ТСЖ четко регламентированы. И там много приятных (!) сюрпризов для собственников. Так что стоит один раз распечатать и перевести закон.
Деятельность ТСЖ в Испании подпадает под Закон о горизонтальных имущественных правах – Ley de Propiedad Horizontal (LPH), который определяет поведение в спорных ситуациях и защищает права отдельных собственников.
Например, я знаю дома, которые не могут арендовать туристы, и квартиры, которые запрещено сдавать в аренду молодежи до 25 лет. Собственники дома, в основном семьи архитекторов, врачей, управленцев, просто хотят престижного окружения и имеют право вносить в устав такие пункты.
На мой взгляд, самые полные и удачные разъяснения к Закону опубликованы на городском сайте Мадрида. Наберите в поисковике Guía práctica de Comunidades de Propietarios [Pdf]. Также их можно скачать по ссылке www.madrid.es/vivienda
3. Практические советы – как проверить, не переплачиваете ли вы за ТСЖ.
Внимательно проверьте счета и отчет «комунидада». По опыту скажу: если в вашем ТСЖ много иностранцев из ЕС, местные жители вполне могут заключать договоры «по знакомству», то есть для фирм своих родственников и знакомых, оплачивая завышенные фактуры.
Что должно вызвать подозрения? Например, оплаты за «комунидад» больше 1000 евро в домах без бассейна. Скорее всего, надо произвести ревизию и узнать, сколько платят собственники за обслуживание лифта (сейчас, например, стоимость обслуживания начинается с 49 евро в месяц, есть много оферт), садовнику (если комунидад небольшой, сумма д.б. эквивалента – 1000-1200 евро в год), за обслуживание бассейна (1200 евро в год), за электричество. Вы можете пригласить несколько фирм для того, чтобы они предоставили вам сметы годового обслуживания, устроить тендер. Вы удивитесь, но в этом случае часто фактуры падают не менее чем на 30%.

Управление в ТСЖ: закон и практика

1. Устав
Каждый ТСЖ в рамках действующего законодательства Испании может принимать свой устав или назначать правила. Устав ТСЖ в Испании желательно зарегистрировать, но это требование необязательно. Любое изменение или дополнение в Устав должно приниматься единогласно (!) собственниками или предписываться судебным решением.
Задачами этого документа является защита прав и определение обязанностей собственников. Внимание! В уставе могут быть внесены ограничения на перестройку квартиры, установку спутниковых антенн, кондиционеров и много чего другого.
2. Правила проживания – еще один документ ТСЖ
Для принятия внутренних правил ТСЖ достаточно простого большинства при голосовании. Они определяют особенности поведения на общественной территории: пользование бассейном, содержание домашних животных. Например, вы можете разрешить продажу абонементов для посещения жильцами соседнего дома своего бассейна и таким образом «пополнить казну» или запретить это. Стоимость «абонемента» обычно составляет 120-300 евро в год.
3. Договор страхования гражданской ответственности
Как юридическое лицо ТСЖ в Испании отвечает за ущерб, причиненный третьей стороне. Поэтому заключает договоры страхования. Так, в обязанности ТСЖ в Испании, например, входит следить за своевременным проведением ремонта и обеспечить безопасность проживания и целостности здания. За ненадлежащее техническое обслуживание предусмотрена гражданская ответственность. Но есть по страхованию и много бонусов, о которых мы как-нибудь расскажем на страницах газеты.
4. Как оплачивается комунидад?
Как определить, кто сколько должен платить? У некоторых квартиры двухуровневые, с гаражом, у других – небольшие. По метражу? По количеству проживающих? На самом деле все проще. Финансирование всех работ в ТСЖ происходит за счет взносов жильцов. Сумма взноса определяется в зависимости от доли квартиры в общей площади. Вы можете увидеть коэффициенты. Например, сеньор Иванов – 9,75, сеньор Родригез – 2,98 и т.д.
На стоимость обслуживания влияет также наличие охраны, консьержа и некоторые особенности расположения жилья. Например, есть даже такие казусы, когда жители квартиры с видом на море могут платить больше, чем другие обитатели дома. И это записано в документах ТСЖ.
Сумма платежа может составлять от 20 евро до нескольких тысяч в месяц, поэтому стоит еще до приобретения недвижимости узнать затраты на ее содержание.

Внутренняя структура и управление собственниками дома в Испании

Основным управляющим органом ТСЖ в Испании является Общее собрание, или Хунта (Junta de Propietarios), которое должно проводиться как минимум раз в год. На нем избирается Правление, анализируются затраты за истекший период, принимается будущий бюджет. Все вопросы решаются голосованием присутствующих.
Если вы отсутствуете
Те жильцы, которые вынуждены пропустить это мероприятие, могут делегировать свои права другому человеку, даже не входящему в это сообщество.
Важно: по общему правилу, члены, имеющие долги перед ТСЖ, голосовать не могут!!! Причем лично вы, возможно, ничего и не должны, но долг остался от предыдущих собственников вашей квартиры. Это, как вы понимаете, тоже надо уточнять перед покупкой. Любой новый член сообщества, купивший квартиру на вторичном рынке, отвечает за долги перед ТСЖ прежнего собственника.
Голосование:
1) На собрании путем единогласного голосования могут приниматься: изменения в устав, передача общественной собственности частному лицу, изменения правил, касающиеся других объектов.
2) За то, чтобы ввести или убрать какие-либо услуги, или изменить правила пользования коммунальными сетями, необходимо положительное голосование 3/5 членов.
3) Остальные вопросы принимаются большинством голосов.

Защита прав членов ТСЖ в Испании

По закону любой владелец жилья имеет право на оспаривание решения Общего собрания в суде, если оно противоречит испанскому законодательству или Уставу, наносит вред сообществу в пользу отдельного собственника или вредит члену ТСЖ.
При этом закон ставит одно условие для сохранения права собственника обжаловать решение: сам собственник не должен был голосовать за такое решение. Срок подачи оспаривания составляет 90 дней, а в случае нарушения законодательства или Устава – до 1 года.
От четкости и слаженности работы ТСЖ зависит комфортность проживания и отсутствие проблем с недвижимостью. Качество деятельности ТСЖ может даже влиять на стоимость жилья. Поэтому при покупке квартиры обязательно нужно проконсультироваться с адвокатом и навести справки о конкретном товариществе собственников жилья в Испании (comunidad).

Наталия Маджик,
юрист, налоговый администратор в Испании Недвижимость, бизнес,
экономические обзоры
+34622305994
Skype Masterica2000.