НЕРЕЗИДЕНТ С КВАРТИРОЙ В ИСПАНИИ. ВРЕМЯ ПЛАТИТЬ НАЛОГИ!

Если Вы счастливый обладатель квартиры в Испании и налогового статуса нерезидента страны – поздравляем! Пришла пора платить налоги!

Если Вы сдавали квартиру в аренду, получая доход в Испании, то тут все понятно, скажете Вы – квартальные формы 210 IRNR. Но почему вдруг у нерезидента-собственника жилой недвижимости возникают дополнительные обязательства? И не просто формальные, а с обязанностью уплатить налоговую квоту?!
Давайте разбираться!
Законом о налоге на доход нерезидентов «L. I.R.N.R.» (RDL 5/2004 5.3.2004) и регламентом к нему установлено, что физические лица – собственники недвижимости в Испании должны платить каждый год до 31 декабря за предыдущий календарный год налог на вмененный и неполученный реально доход (renta ficticia), составляющий 1,1-2% от кадастровой стоимости недвижимости, умноженный на квоту: 19% для граждан ЕС и 24% для граждан других стран.
Нерезидент Испании обязан до 31.12.2018 года подать декларацию за 2017 год по форме 210, рассчитав и уплатив соответствующую налоговую ставку. Резиденты Испании также указывают испанское недвижимое имущество в своей декларации IRPF (форма 100) во время налоговой компании RENTA, а недвижимость вне территории Испании – по форме 720.
Особенностью этого налога является то, что каждый супруг, владеющий долей недвижимости, обязан представить декларацию, причем по каждому объекту недвижимости и раздельно друг от друга. Кладовка зарегистрирована в регистре собственности отдельно – заполняем декларацию, гараж отдельно – форма 210.
Если Вы сдавали свою квартиру в аренду, то в этом случае должны подавать декларацию 210 ежеквартально! Причем до декабря 2017 года это нужно было делать еще и на каждого арендатора отдельно. Например, если семья сдавала квартиру 5 раз в отчетном периоде, например 3 квартале 2017 года, то было необходимо подавать 10 деклараций! В своем приказе от 21.12.2017 г. (HFP/1271/2017) Министерство по налогам Испании разъяснило эту коллизию и упростило процедуру. Теперь, указывая определенный код в декларации, можно подать на каждый объект лишь 1 декларацию, вне зависимости от количества арендаторов. Соответственно, в нашем примере – 2, по 1 форме на каждого из супругов.
Граждане ЕС, в случае сдачи в аренду жилой недвижимости, могут зачесть в декларации расходы пропорционально периоду сдачи в аренду и уже потом применить ставку 19% к прибыли. Граждане остальных стран не имеют права вычесть никакие из расходов и автооблагают свой доход брутто налогом в 24%.
Если нерезидент сдавал квартиру не круглый год, а был период, когда она простаивала или в ней жил сам собственник, то подаются оба типа декларации: квартальные и на вмененный доход в следующем году, рассчитанные пропорционально периоду проживания.
Риск нерезидента – 4 года от текущего, когда Вы делаете вид, что «ничего не знаете» и «не сдаете свою недвижимость в аренду», а налоговая просто в автоматическом режиме получает счета на электричество Вашей квартиры, Ваши проводки по банкам, анализирует расходы (например через форму 347), соединяет и перекрещивает в едином компьютерном аналитическом центре декларации: Ваши, членов семьи, поставщиков услуг и товаров, арендаторов! Также не стоит забывать об автоматическом обмене налоговыми данными между странами, правовых нормах по противодействию отмыванию денежных средств, повышенному риск-менеджменту кредитных организаций к гражданам санкционных стран.
Для наглядности рассмотрим налогообложение резидента и нерезидента Испании в сравнительной таблице.
Пример:
Цена покупки недвижимости: 300.000 €
Кадастровая стоимость недвижимости: 150.000 €
Кадастровая стоимость земли: 60.000 €
Кадастровая стоимость конструкций: 90.000 €
(Кадастровые стоимости берем из последнего налогового уведомления по IBI).

Налог на доход резидента, сдававшего круглый год свою недвижимость (IRPF):
Доход от аренды (12 месяцев х 1000 €) 12.000 €
Расходы на муниципальные налоги (IBI) 800 €
Расходы на ремонт и комьюнити 1.700 €
Амортизация недвижимости (3% от кадастровой стоимости конструкций) 5.400 €
Итого расходов к зачете в декларации 7.900 €
Доход к декларированию (12.000 €-7.900 €) 4.100 €
Налоговый вычет в 60% для аренды жилой недвижимости (60%) 2.460 €
Доход к обложению (4.100 €-2.460 €) 1.640 €
Применяем налоговую ставку (для примера возьмем в 45%) 738 €

Налог на доход нерезидента, сдававшего свою квартиру круглый год (IRNR):
Доход от аренды (12 месяцев х 1000€) 12.000 €
Расходы на муниципальные налоги (IBI) 800 €
Расходы на ремонт и комьюнити 1.700 €
Амортизация недвижимости (3% от кадастровой стоимости конструкций) 5.400 €
Итого расходов к зачете в декларации 0 €
Доход к декларированию (12.000 €-0 €) 12.000 €
Налоговый вычет для аренды жилой недвижимости (0%) 0 €
Доход к обложению 12.000 €
Применяем налоговую ставку (гражданин РФ – 24%) 2.880 €

Налог на вмененный доход нерезидента, не сдававшего свою квартиру в аренду (IRNR):
Доход от аренды (12 месяцев х 1000 €) 0 €
Расходы на муниципальные налоги (IBI) 800 €
Расходы на ремонт и комьюнити 1.700 €
Амортизация недвижимости (3% от кадастровой стоимости конструкций) 5.400 €
Итого расходов к зачету в декларации 0 €
Доход к декларированию 0 €
Налоговый вычет для аренды жилой недвижимости (0%) 0 €
Доход к обложению 0 €
Вмененный доход к обложению (1,1% от кадастровой стоимости) 1.650 €
Применяем налоговую ставку (гражданин РФ – 24%) 396 €

Алексей КУЛЕШОВ
Asesor jurídico, fiscal y contable (№J5724) info@bizasesor.com