НАЛОГОВАЯ РЕФОРМА 2015 ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

В Испании при продаже жилья собственником уплачивается налог на прибыль, который зависит не только от разницы первоначальной и конечной цены, а также от наличия налоговых льгот, различных издержек и компенсаций.
Несмотря на немаленький размер поборов, в Испании существуют способы уйти от уплаты этого налога, чем и пользовались стороны сделки. Грамотные риэлторы, зная особенности законодательства, умели уговорить продавцов на снижение цены.
С 2015 года в Испании вводятся несколько новые правила игры. С 1 января в стране изменяется система уплаты налогов для продавцов жилья. Собственники станут платить больше, а часть льгот по налогу с 2015-го отменяется. Налоговая служба Испании теперь не будет учитывать ни текущих процентных корректировок, ни коэффициентов мультипликации, как это делалось ранее.
Изменения касаются всех объектов недвижимости, приобретённой собственниками до 1994 года. В связи с этим сейчас возможен хороший торг по таким объектам. Впрочем, для наших читателей мы публикуем обзор самых важных аспектов налоговой реформы для собственников жилья.

1. Какие самые важные изменения произошли в реформе?

Два глобальных изменения от Правительства Испании — отмена coeficientes de corrección monetariа и coeficiente de abatimiento — являются неприятным сюрпризом для продавцов, но приятными — для покупателей. Во-первых, больше не применяются коэффициенты денежных коррекций (coeficientes de corrección monetariа), которые корректировали стоимость недвижимости. Цена недвижимости, скажем, в 1998 и в 2003 году могла отличаться в разы. Например, с января 10 миллионов песет, уплаченных в 70-х годах, закон приравнивал к 60 тысячам евро, что, скажем честно, намного превосходит реальную сумму. Это было очень выгодно для продавцов. Сегодня такие «актуализации» отменены.
Во-вторых, в Испании отменен еще один коэффициент, именуемый coeficiente de abatimiento. До сих пор в случае, если активы (не только недвижимость!) были приобретены до 31 декабря 1994 года, то часть доходов от прироста капитала (la parte de la ganancia patrimonial generada), полученных от даты покупки до 20 января 2006, могла быть уменьшена на определенный процент.
В случае недвижимости этот процент составлял 11,11% за каждый год, начиная с момента приобретения (fecha de compra) и до 31 декабря 1994 года. Таким образом, прибыль собственника недвижимости, полученная в результате продажи объекта, в глазах налоговой уменьшалась на очень значительные суммы, поэтому налоги для таких собственников были почти символическими.

2. Касаются ли эти изменения в законе тех собственников недвижимости, которые реинвестируют деньги от продажи своей недвижимости в Испании в покупку другой недвижимости в стране?

Законы Испании четко говорят, что таких собственников не будут заставлять платить. Все, что касается нововведений по уплате налогов собственниками, не относится к сделкам такого типа: «No afectarán siempre que el inmueble que he vendido fuera mi vivienda habitual y reinvierta todo el importe obtenido, en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. No los afectarán porque en ese caso la ganancia estará exenta».
Дословный перевод: «Изменения в законе «не затрагивают собственника каждый раз, когда недвижимость, которую он продал, была его обычным жильем, и он повторно сделал инвестиции в полном объеме выручки, т.е. вложил всю полученную сумму в покупку нового обычного жилья в течение двух лет. Они не затрагивают такого собственника, потому что в этом случае выручка от продажи собственности будет свободной».
Тут нужно обратить внимание на три момента:
1. И в случае продажи, и в случае покупки это должно быть обычное жилье (то есть то, в котором проживает собственник). Если это его вторая, третья квартира или жилье, предназначенное для аренды и излечение иных доходов, платить — увы! — придется.
2. Освобождение от уплаты налога от продажи недвижимости в Испании происходит, если для покупки нового жилья используется вся сумма выручки.
3. Срок «раздумий» собственника жилья перед новой покупкой не может превышать 2 лет.

3. Должны ли будут платить налог от продажи недвижимости собственники старше 65 лет?

По испанскому законодательству пенсионеры в возрасте от 65 лет и выше не платят налог при продаже жилья, которое являлось основным местом их проживания (vivienda habitual), даже если они не реинвестируют выручку в покупку нового дома.
Новая налоговая реформа Испании, впрочем, все же тут внесла изменения. Однако они со знаком плюс: «Estará exenta la ganancia patrimonial generada en la venta de otros inmuebles (aunque no sean su vivienda) si reinvierten todo el precio de venta en una renta vitalicia complemento de su pensión, con el límite máximo de 240.000 euros».

Доход от прироста капитала, полученный от продажи иной недвижимости (то есть не являющейся основным местом жительства) собственниками в возрасте от 65 лет и выше, освобождается от оплат, если пенсионеры реинвестируют всю продажную цену как доплату к своей пенсии. При этом лимит вложений в пенсию составляет 240 тысяч евро.

4. Что делать собственнику дома, приобретенного до 1994, чтобы не платить налоги? Его нужно продать до конца года?

Да, именно так, поскольку пока действуют льготы в виде коэффициентов de abatimiento и денежной корректировки цены (la corrección monetaria), о которых мы рассказывали выше.
В следующем году их уже не будет и налог придется платить в полном объеме.
Именно этим вызвано снижение цен на недвижимость осенью 2014 года в Испании.

5. Платит ли собственник тот же налог от продажи дома, если дом был не куплен, а получен в наследство?

Такой вопрос задают, как правило, наши соотечественники, связанные узами брака с испанцами.
А ответ тут простой. Для определения прироста капитала налоговой Испании не важно, каким образом собственник получил жилье: путем покупки или наследования (por herencia). Основной показатель тут — стоимость дома в момент оформления документа о собственности и в момент продажи.
Если стоимость продажи будет выше первоначальной стоимости, разница и будет считаться «приростом капитала» и она будет облагаться налогом на доходы физических лиц: «Si se obtuvo por menor valor del que se transmite, se produce un incremento patrimonial que tributará en el irpf».

6. Как исчисляется налог при продаже жилья в Испании в случае, если недвижимость продается в тот же год, что и была приобретена?

В Испании существуют особенности налогообложения объектов, приобретенных и отчужденных в тот же год. Но тут все просто. Если прирост капитала (то есть разница между первоначальной стоимостью и стоимостью продажи) образовался в период менее одного года, то эта сумма будет включена в общую часть общего дохода при подаче Декларации о доходах физического лица.
В Испании налог на доходы физических лиц исчисляется по прогрессивной шкале с процентными ставками от 24,75% до 52%. Впрочем, не стоит сразу применять эти проценты! Налоги в Испании, как и в любой стране, не рассчитываются нажатием одной кнопки. Они индивидуальны и включают особенности возраста и семейного положения заявителя. Помимо учета ваших доходов налоговая Испании применяет множество видов скидок и льгот. Например, за семейное положение — минус 5 тысяч евро, за одного ребенка — минус 1,5 тысячи евро и т.д.

7. Как будет исчисляться налог по продаже недвижимости в Испании, если дом покупается и продается в течение года, но уже после реформы?

После 2015 года доход, получаемый от передачи активов, которые были в распоряжении собственника менее года, должны быть включены в налогооблагаемую базу сбережений. В этом случае налог исчисляется по шкале от 20% до 24% в 2015 году, и от 19% до 23% — с 2016 года.
Это выгодно в этом случае и для продавца, так как максимальные показатели такого исчисления значительно ниже, чем в общей части налогов. Говоря проще, применяется другая, более «дешевая» шкала.
Однако мне как юристу следует еще раз напомнить читателям, что тема налогов — всегда индивидуальна и во всех случаях требует estudio pormenorizado, т.е. детального изучения. Мы разъясняем лишь самые значимые аспекты налоговой реформы в Испании в отношении собственников жилья.

8. С учетом налоговой реформы в Испании, как с 2015 года лучше переписать дом детям: через продажу или дарение?

И в том, и в другом случае прирост капитала будет облагаться налогом на полученные доходы. Так что тут нет очевидных преимуществ, чтобы выбрать ту или иную системы.
В случае, когда в Испании родитель оформляет дарственную на ребенка, прибыль рассчитывается как разница между ценой покупки (precio de compra) и рыночной ценой недвижимости (el precio de mercado) на момент дарения.
В любом случае, выбирая, что лучше — оформить куплю-продажу или покупку (donación) недвижимости, — нужно исходить из особенностей недвижимости, ее цены до и после.

9. Изменения в налогообложении доходов от продажи недвижимости в Испании касаются только жилой недвижимости? Или под закон попадают и другие объекты (гаражи, офисы, участки и т.д.)?

Отмена коэффициентов по новому закону Испании распространяется на все виды недвижимости, приобретенные до 31 декабря 1994 года.
Более того, изменения касаются и прибыли, полученной от передачи других капиталов, приобретенных до этой даты. Например, ценных бумаг, долей, акций.

10. Влияет ли получение других доходов на территории Испании на уплату налога от дохода от продажи недвижимости?

Говоря проще, может ли быть такое, что два человека с разными доходами в случае продажи недвижимости заплатили бы разную сумму налога?
Прибыль от продажи недвижимости (la ganancia patrimonial generada en la venta) до конца 2014 года интегрируется в общую прибыль налоговой базы.
Это значит, что другие доходы (например, доходов от трудовой деятельности, от дивидендов, от аренды жилья и т.д.) могут увеличивать общую ставку.

11. Можно ли на примере увидеть разницу исчисления налога до и после реформы? Например, собственник купил дом в августе 1975 года за 12 тысяч евро и продает его по цене 350 000. Какой налог он выплатил бы до и после реформы?

Для наглядности этот пример мы даем в виде таблицы, где указана первоначальная стоимость, стоимость с учетом корректировок прибыли до 2015 года, а также исчисление и прибыли, и налога для трех лет: 2014, 2015 и 2016.

12. Каким образом можно воспользоваться новым законом покупателям недвижимости в Испании? Можно ли добиться снижения цены на дом?

Для покупателей недвижимости в Испании открываются новые горизонты. Правда, только в случае, если вы обращаетесь к грамотным риэлторам, а не к «знакомому, который говорит по-испански».
Во-первых, уже сейчас хорошие агентства уговаривают собственников на снижение цены на 20-30%. Именно потому, что знают, какие документы следует запросить, как рассчитать налоги и как сэкономить деньги и продавцу, и покупателю, подведя их к хорошей цене.
Собственники стремятся избавится от недвижимости до конца года, а покупателям это только на руку. В то же время новые собственники уже не несут бремя новых налоговых изменений.
С другой стороны, с 2015 года старые собственники такого жилья будут стараться документально занизить стоимость недвижимости перед налоговой. Соответственно, это будет их делать более сговорчивыми перед покупателями.
Наталия МАДЖИК,
юрист, налоговый администратор в Испании