ИСПАНИЯ. КАК ПРАВИЛЬНО ОЦЕНИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ?

1. Зачем нужна оценка жилья экспертами.
2. Как проводится оценка недвижимости в Испании?
3. Сколько стоит и как оформляется экспертиза?
Испанский риелтор о русских покупателях: русская душа – загадка. Люди, желающие купить недвижимость в Испании, вместо того, чтобы профессионально оценить объект, предпочитают обсуждать его на форумах. Что странно – с людьми, которых они не знают, и рассуждая об объекте, который они никогда не видели. Когда наши соотечественники в Испании покупают недвижимость, первое, что их тревожит, – цена. Как правильно оценить, стоит ли недвижимость тех денег, которые за нее просят? Можно ли в случае необходимости продать дом или квартиру в Испании и как минимум вернуть вложенные средства, а как максимум – заработать?
При этом первое место, куда спешат сомневающиеся, – это интернет, а точнее – «испанские» русскоязычные форумы. Самые же продвинутые отправляются на поиски цен на испанские сайты с объявлениями типа fotocasa и idealista. После дискуссий на форумах и сопоставлений покупатель наконец «созревает» для борьбы со всеми: продавцами, риелторами и т.д.
На самом деле выход, как всегда, прост. Люди как-то забывают о том, что существует официальная экспертная оценка жилья. Именно результаты экспертизы используются банками для принятия решения по ипотеке, судами при разделе имущества при разводе и наследовании, при определении стоимости спорных объектов, при исчислении налогов.  Помимо обязательных процедур оценки жилья, услуги экспертов доступны и для обычных заказчиков – физических лиц.  То есть любой клиент может, заплатив сумму от 120 до 500 евро (в зависимости от объекта), узнать абсолютно все об объекте, который он покупает.

Что такое tasación?

В Испании процедура оценки жилья называется tasación, а эксперт, который проводит процедуру, – perito.  
Анализ имущества производится с помощью технического архитектора, который имеет соответствующее образование, лицензию и страховку. При этом оценка выполняется не индивидуально, а от лица компании, которая располагает набором профессиональных технических средств (программы, открытые и закрытые базы данных по рынку недвижимости, технические исследования). 
В обязанности perito входит не только стоимостная, но и техническая, и правовая оценка недвижимости – не только самого объекта, но здания и зоны, где он расположен, плюс – прогнозирование тенденций на рынке.
Важно, что по испанским законам оценщик подчиняется только Ассоциации оценщиков AEV, что гарантирует его независимость. Эксперт не может иметь интереса в сделке.
Организация La Asociación Española de Análisis de Valor создана в 2012 году. На ее членов приходится 90% оплаченных фактур оценки жилья в Испании. Курирует AEV соответствующая Национальная Комиссия (CNMV – Comisión Nacional de Mercado de Valores) и Банк Испании. На официальном сайте www.asociacionaev.org публикуется статистика, отчеты. Плюс тут же можно найти и местного «перито».

Что дает оценка жилья экспертом?

Заплатив за оценку жилья в Испании, вы получите большой отчет (как правило, на 50-60 страниц) с подробными картами, схемами, фотографиями, анализом рынка.
Для вас
— обследовано состояние дома (год постройки, ремонтные работы, состояние крыши, водных и электроинсталляций зданий);
— сделан прогноз о том, что будет с домом в ближайшие годы.!!! Осторожно, если дана оценка «a peor», т.е. в сторону ухудшения. Скорее всего, в этом случае ремонт требует солидных затрат или невозможен;
— кроме того, в отчете оценена и ликвидность зоны: высокая (alta), средняя (media), низкая (baja), что дает представление о рентабельности квартиры или дома в случае его аренды.
Важно то, что покупатель получает на руки документ, на который можно официально сослаться, в том числе и в торге. Документ, где изложены не просто предположения, за которые никто не отвечает, а реальный аналитический анализ – с перечислением конкретных недостатков квартиры, здания, зоны.
Если дом построен с нарушениями (что часто бывает в прибрежных зонах), это сразу скажется на его стоимости. Сниженная в 3 раза от рыночной стоимости цена должна заставить вас задуматься.
При рыночной оценке опять-таки эксперт исходит не из цен, указанных хозяевами при оценке своего жилья, а из стоимости реально заключенных сделок по зоне.

Как заказать оценку жилья в Испании и сколько это стоит?

Для того, чтобы заказать профессиональную оценку жилья, нужно выбрать оценщика (спросить в любом банке или найти через официальную страницу) и отправить ему заявление об оценке жилья, указав свои данные (ФИО, паспорт, НИЕ) и данные объекта (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.).
После этого оценщик вышлет вам предварительную смету.
Если вы согласны внести требуемую сумму, то компания переходит ко второму этапу – юридической оценке жилья. Заново запрашивается выписка из Реестра Nota Simple, задолженности, ограничения по жилью. Также объект оценивают архитекторы, инженеры (техническая оценка), проводятся экспертиза и фотосъемка, работа с муниципальными органами и выдается заключение.
Стоимость оценки зависит от целого ряда факторов: площади жилья (чем больше дом, тем дороже), стоимости жилья (аналогично, ведь увеличивается бремя ответственности оценщика по сделке), от того, проводилась ли уже когда-то оценка жилья и каким оценщиком.
На примере это выглядит так:
Фирмой Y оценивается квартира 80м2 заявленной стоимостью 120 тысяч. Смотрим шкалу… Объекты от 100 до 200 тысяч евро – 280 евро.
Смотрим документы хозяина – в сентябре 2013 году квартира была оценена фирмой Х в 140 тыс. евро. В таблице указано, что если с момента экспертизы прошло не более 2 лет, клиент может рассчитывать на скидку 50%, то есть 140 евро. При этом, если бы оценку этой квартиры фирма Y производила 2 года назад, то скидка была бы 80%, а если менее года назад — то 90%. То же самое можно подсчитать для большого дома стоимостью в 1 млн. Стоимость оценки дома не превысит 500 евро.
Внимание!
 Многие банки и другие учреждения пытаются заставить заново сделать оценку объекта через «своих» экспертов. На самом деле они обязаны принять ваш документ, если с момента экспертизы прошло не более 6 месяцев и она произведена официальной фирмой – оценщиком, которая имеет омологацию Банка Испании и является членом Ассоциации оценщиков AEV  (homologada por el Banco de España  и Comisión Nacional de Mercado de Valores (CNMV). Такая организация владеет сертификатами AENOR и  IQNET, которые выдаются ей Европейской Группой Ассоциация – The European Group of Valuators Association (TEGOVA).
В законе прямо написано, что результаты оценки таких компаний обязательны к принятию, и в случае, если финансовая или другая организация желает сделать новую оценку жилья, она не может это делать за счет клиента: «Todas las entidades están obligadas a aceptarla, siempre y cuando dé luz verde a la financiación y aquella haya sido realizada por una entidad homologada por el Banco de España. La tasación es válida durante seis meses y, en caso de que la entidad quiera realizar comprobaciones o incluso una nueva tasación, no podrá repercutir en el coste al cliente».

Заключение:

Главный козырь, который вы получаете при официальной оценке жилья в Испании, это возможность покупать с открытыми глазами, имея перед собой все «за» и «против».
В случае положительного решения вы уверены, что ваше жилье ликвидно, что деньги, вложенные в покупку, окупятся. А в случае отказа от сделки вы сэкономите и деньги, и нервы. Полагаясь на опыт, в случаях сомнений я всегда рекомендую своим клиентам заказывать оценку приобретаемой недвижимости.

Наталия МАДЖИК,
юрист, налоговый администратор
в Испании +34 622305994
Skype Masterica2000