ПРАВДА О ДЛИТЕЛЬНОСТИ АРЕНДЫ В ИСПАНИИ

Контракт на аренду жилья может заключаться на любой срок. В случае, если владелец жилья намеревается сдать квартиру в аренду на срок менее года, в договоре аренды должно быть указано, что это временный договор.
Арендатор по истечении 6 месяцев с начала аренды может расторгнуть договор аренды с предварительным (за 30 дней) уведомлением.
Владелец жилья может расторгнуть договор аренды по истечение одного года, если он собирается вселиться в квартиру сам или поселить там своих родственников первой линии родства, предупредив арендаторов за 2 месяца.
Поскольку многие арендаторы не имеют ни малейшего понятия о том, сколько времени по закону они могут арендовать квартиру, а, с другой стороны, сами владельцы квартир не знают, в какой момент они могут прекратить сдачу квартиры в аренду, в данной статье мы рассмотрим точные формулировки закона относительно этой темы.
Одни арендаторы считают, что если у них на руках 11-месячный контракт на аренду жилья и если владелец квартиры по истечении указанного срока не хочет продолжать сдавать эту квартиру в аренду, то первые не имеют права дальше в ней находиться. Другие полагают, что контракт на аренду жилья каждый год нужно заключать заново.
На самом деле это не так. Контракт на аренду жилья может заключаться на любой срок: 11, 13 или 6 месяцев. Однако нужно иметь ввиду, что если арендуемое жилье является постояным местом проживания арендатора и он выполняет все свои обязательства, то он имеет право находиться в данной квартире в течение как минимум трех лет (!). В принципе, для наших соотечественников, снимающих квартиру в Испании, это самый распространенный случай. В этом случае, когда заканчиваются указанные в контракте 11, 13 или 6 месяцев, этот контракт продляется автоматически — без дополнительных действий со стороны владельца квартиры. Здесь мы приводим ответы на самые распространненные вопросы, касающиеся данной темы.

Сколько времени арендатор может находиться в арендованной квартире?

Арендатор и владелец квартиры могут указать срок проживания первого в арендуемой квартире в контракте аренды, однако если этот контракт подписывается на срок менее 3 лет, то он автоматически продляется ежегодно до истечения трех лет суммарно. Это означает, что арендатор может проживать в квартире минимум три года, если выполняет все свои обязательства.
Это указано в Законе об аренде жилых помещений от 1994 года, статья 9.1 (LAU, artículo 9.1).
«Статья 9. Минимальный срок (Plazo mínimo)
1. Срок аренды устанавливается свободно по соглашению между сторонами. Если указанный в договоре срок составляет менее трех лет, то в день истечения срока договора он продляется автоматически по годовым периодам до тех пор, пока не достигает трех лет, за исключением того случая, когда арендатор уведомляет владельца о своем нежелании продлять договор, как минимум за 30 дней до его окончания.
Срок аренды начинается с момента заключения договора или с момента фактического предоставления жилья в аренду».

Договор аренды

Если в договоре не указан срок аренды, то следует понимать, что он заключается на один год и затем автоматически продляется каждый год в течение трех лет.
Если в договоре аренды указан срок 11 месяцев (такой срок указывается в большинстве случаев) и арендатор хочет продлить свое пребывание в арендуемом жилье на больший срок, продление контракта происходит автоматически, как было указано выше.
В том случае, если владелец жилья намеревается сдать квартиру в аренду на срок менее года, в договоре аренды должно быть указано, что это временный договор на срок каникул, учебы и т.п. Владелец жилья может расторгнуть договор аренды по истечении одного года в том случае, только если дальшейшее использование этого жилья предназначено для проживания его или членов его семьи первой степени родства, а также для супруга, с которым он находится в разводе. В этом случае владелец должен уведомить арендатора как минимум за два месяца.
Если по истечении трех месяцев со дня окончания действия срока доровора об аренде владелец или члены его семьи не начали пользоваться ранее сдававшимся в аренду жильем, арендатор имеет право вселиться в арендуемое жилье на срок до трех лет с полным возмещением всех расходов, связанных с необходимостью выселения и вселения второй раз.

Когда истекает 3-летний срок…

По прошествии трех лет с момента заключения договора или вселения арендатора в арендуемое жилье владелец имеет право расторгнуть договор об аренде, уведомив арендатора за месяц до наступления трех лет. Арендатор, в свою очередь, также может уведомить владельца о своем желании покинуть арендуемое жилье. Уведомление должно быть сделано в официальной форме (например, бюрофаксом), чтобы оно могло иметь правовые последствия.
Если ни одна из сторон не делает никакого заявления о своих намерениях, то ситуация урегулируется в соответствии со статьей 10 Закона от 1994 года (LAU de 1994, artículo 10).
«Статья 10. Продление контракта (Prórroga del contrato):
Если на дату истечения срока договора или любого из его продлений, после периода по крайней мере трех лет, ни одна из сторон не уведомила другую, по крайней мере за 30 дней до этой даты, о своем желании расторгнуть договор, договор аренды продляется в обязательном порядке еще на год».
Внимание! Начиная с четвертого года аренды уже нельзя делать продление договора аренды, возможно только заключение нового договора. В том случае, если обе стороны не имеют взаимных претензий и владелец согласен, чтобы арендатор продолжал снимать то же жилье, то новый договор аренды будет регулироваться в рамках Гражданского Кодекса. В данном случае владелец имеет право информировать о своем желании продолжать сдачу жилья в аренду в течение 15 дней после окончания срока предыдущего договора аренды.
Арендатор по истечении 6 месяцев с начала аренды может расторгнуть договор аренды с предварительным (за 30 дней) уведомлением. Стороны могут указать в договоре, что в случае его расторжения со стороны арендатора последний компенсирует это владельцу в размере месячной оплаты за каждый год, оставшийся до окончания договора аренды. Если остается срок менее одного года, то компенсация будет рассчитываться пропорционально.

Наталия МАДЖИК,
юрист, налоговый
администратор в Испании