КВАРТИРА ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ: КАК НЕ ОБЖЕЧЬСЯ НА ПОКУПКЕ?

Здравствуйте! Меня зовут Сергей. Обратиться к вам мне рекомендовали мои знакомые. Мне хотелось бы купить в Испании (на Коста Брава или в Аликанте) пару квартир по 30-35 тысяч евро и небольшой дом за 200 тысяч для сдачи в аренду в сезон. В остальное время собираюсь проживать там сам. Реально ли это купить с ипотекой под 3-4 процента, лет так на 25 — с прицелом, чтобы аренда покрывала расходы по ипотеке и постепенно вся недвижимость выплатилась бы. Как лучше сдавать недвижимость: через управляющую компанию или отдать знакомым (они предлагают помощь)?
Такие вопросы очень частые на форумах. Конечно, вам могут посоветовать все, что угодно. Некоторые советы даже окажутся полезными. Но давайте посмотрим на статистику и факты.

ГДЕ ПОКУПАТЬ

Если изначально взять для салата невкусную картошку, она испортит все блюдо. Так и в аренде. Очень важно, что вы покупаете и где вы покупаете.
Сразу хочется сказать: студии и убитые квартиры в Испании, если поискать, в самом деле можно купить за 20-30 тысяч евро. По соседству с цыганами, пакистанцами, арабами и т. д. Если вас лично такое соседство не смущает, да к тому же вы намерены поставить хорошие двери, сделать звукоизоляцию и надолго не уезжать (иначе есть большой риск вселения непрошенных жильцов) — вы вполне можете поискать такие себе варианты.
Если хотите реально узнать, кто ваши соседи, с кем вам придется делить воздух и асфальт у подъезда, придите к дому часов в 7 вечера, когда все возвращаются с работы.
Сдать жилье у вас получится только таким же соседям. Если тут живут марокканцы, то и сдавать придется марокканцам, если это рабочий квартал, то и жилье у вас снимет, скорее всего, такой же рабочий. Если это солидный район, где живут врачи, адвокаты, чиновники, то и проблем сдавать жилье для людей, любящих комфорт, у вас не будет.

ЦЕНА ВОПРОСА

Теперь давайте пройдемся по цене. Многие сравнивают рентабельность банковских вкладов и рентабельность «недвижки». Вклады в итоге выглядят привлекательнее. Только это все теория; вряд ли такую сумму денег вы спокойно положите под проценты. Да и у налоговой появятся вопросы. А теперь вычтите инфляцию и налоги — какая сумма у вас останется? А теперь отнимите от нее месяц своего отдыха за границей (чтобы быть справедливым — только аренду отеля или апартаментов). Думаю, вы остались в минусе.
Один из аргументов против покупки жилья выглядит так: мир большой, зачем же оседать где-то? Проще арендовать. Но, скорее всего, тот, кто так говорит, еще не нашел своего места. А ведь своя дача, будь она в Дубае или на Коста Брава, — это же кайф! Путешествовать можно уже налегке, вкушать всю прелесть местной жизни изнутри, а не как турист. А если вам надоест — сдавайте жилье в Испании на месяц, на два знакомым, а сами отправитесь в другое место. Они вам будут благодарны.

ЗА СКОЛЬКО МОЖНО СДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?

Итак, мы определились, что купить и сдавать в аренду жилье все же выгодно. Главное — не брать откровенную дрянь: ипотека выплачивается, проценты детские, по сравнению с родиной. Жилье только растет в цене (жилье у моря ограниченно, цена никогда не падает, бывают лишь ВРЕМЕННЫЕ взлеты и падения).
Теперь посмотрим, почем сдают жилье в Испании.
Когда меня просили написать эту статью, то намекнули, что желательны не частные примеры, а серьезная статистика.
Итак, по сентябрьскому отчету метра недвижимости в Испании средняя цена за аренду метра квадратного жилья в Испании на 2014 год составила 7 евро за квадратный метр. Это цифры для длительной аренды. Для туристической эти же суммы надо умножить на четыре.
Несколько провинций Испании показали стабильный рост по арендной плате. Это провинции:
· Эстремадура — с ростом на 4,7%;
· Каталония (рост за год на 3,27%);
· Ла Риоха (0,8%).
Есть и аутсайдеры: Мурсия (-3%), Галиция (-2,6%), Канарские острова (-2,1%) и богатая Наварра (-1,3%). Итак, где растут цены, собственник теперь знает.
Теперь обратимся не к тенденции к росту (что, впрочем, тоже полезно), а к стоимости аренды жилья. На что ориентироваться собственнику там?
Вот свежие цены 2014 года:
1. Мадрид (10,1 евро/м2 в месяц) является самым дорогим в автономии, в Эускади (9,8 евро/м2).
2. Каталония — средняя цена зафиксирована на уровне 8,8 евро/м2.
3. Балеарские острова — 7,8 евро/м2.
Аутсайдеры: Эстремадура (4,2 евро/м2 в месяц), Кастилья-Ла-Манча (4,6 евро/м2) и Ла Риоха (4,8 евро/м2).
Эти цифры приведены в таблице. Слева: лидеры роста и спада по аренде жилья в Испании, справа — цены на аренду самых дорогих провинций (вверху) и самых дешевых провинций Испании (внизу).
Безусловный лидер роста цен на аренду недвижимости — Барселона.
Там средняя цена на недвижимость составляет 11,9 евро/м2. А вот самые значительные сокращения были зарегистрированы в Вальядолиде (-2,3%), затем в Валенсии (-1,7%), Севилье и Сарагосе (-0,5% в обоих случаях). Незначительные падения были зафиксированы в Бильбао и Мадриде (-0,2% в обоих городах).
На самом деле лучше всего ориентироваться по испанским независимым сайтам, типа наших «из рук в руки». Тогда вы увидите реальную цену по вашему городу и району.
Отдавать в аренду жилье лучше всего легально. Так вы обезопасите себя от сюрпризов. А заплатить придется не так уж и много. При аренде жилья желательно еще оформить и страховку на жилье. Мало ли, вдруг ваш жилец зальет соседа снизу или попортит вам чудесный интерьер. Стоит это от 150 евро в год, а выручает ух как!

П.С.

Надеюсь, такой обзор внес немного ясности и был полезен читателям.

Немилый Риэлтор